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作者：天佑中华a 回复日期：2008…7…15 22：56：54
李自为出去以后，我叫莫小平过来。她冷冷地问我有什么事情，我虽然对她这种态度感到很不舒服，但是，还是告诉她要她今天晚上，找建筑公司的会计葛正红谈谈，希望她能提供一些建筑公司目前财务上的一些疑点。而且，最好叫她老公夏思云能私下里调查一下李自为和方娜娜的关系发展到那一步了，最重要的是，方娜娜跟陈崇兰到底是什么关系？ 莫小平感到很吃惊，问我：“怎么？你现在怀疑李总？你怀疑他出卖公司利益？”
我说：“我感觉有些不对头，他现在跟以前有很大变化。以前，他做工作和现在不是一回事的，而且跟我说话的口气也不同的。”
莫小平说：“天佑，是不是最近因为你很烦，所以看什么事情都跟以前不一样？你要知道，李总跟咱们打拼这么多年，他总不至于吃里扒外吧？我劝你最好不要这样做，一旦是这件事传出去，影响就太坏了，如果再查不出什么来，以后你怎么面对李总？你们俩的关系恶劣了，这公司又怎么办？”
我说：“所以啊，我现在才叫你去找葛正红谈，第一是因为她是你的同学，你以你的名义说这些，她肯定会说实话的；第二，她老公夏思云口风特别严，交代给他什么事一般不会有太大的纰漏。万一这事走漏风声，事情是你交代的而不是我，我还有个回旋的余地，明白吗？ ”
莫小平撇着嘴，“又想拿我当恶人？不过我还是觉得不妥。我看，还是不要这样做了吧？”
我说：“你怎么总妇人之见，没有更好，如果有，咱们也好早日早些防范啊？在深圳做生意，你对谁都不能完全相信。”
莫小平听了这话冷笑着说：“是不是也包括我？”
我讪笑，“你又多心，我要是不信任你，我会叫你做这些事情？对了，你刚才跟王巍巍怎么谈的？”
莫小平扳起了脸，“这关你什么事？反正她答应不去看靳守坚了，至于你嘛，一个星期可以去两次她那里和她在花园里逛逛，但是不能在那里过夜。”
我头又疼起来，说：“你这样做是不是太过分，我到她那里也是没办法，我要是不去，一旦她出点什么意外，咱们的事业就得前功尽弃。”
莫小平说：“不要什么事都往事业上扯，你就是贪她年轻贪她漂亮是不是？我告诉你，要是你不注意，要是那天她给你弄个孩子出来，你吃不了兜着走。”
她的话让我心里一震，强笑着说：“不会吧，每次我都采取措施的。”
莫小平哼了一声：“你自己小心，最好不要弄假成真，要是有那种情况发生，我看你死都不知道是怎么死的。”
下班后，我叫上李自为共同去赴约，在楼下，我对他说，咱俩开一部车去吧，他说：“不了，还是开两部吧，我等下还有事，在那里坐不长的。”
我问：“还是要去看电影？你不要有了异性忘了人性。”
他笑道：“你少来，你比我也强不了多少。” 正说着话，彭敏仪和朱曼也过来开车，她们开的是以前杨在田那部捷达，杨在田作了副总经理以后，这部车淘汰下来，因为门正祥整天和xx局的人打交道，也不能开这样的车，所以，就给了彭敏仪。现在，杨在田开一部二手的凌志400，门正祥开帕杰罗v73。我在公司里说过，只要是能做出成绩，你们的待遇和拿到的提成都可以超过老总。现在，我不过是开一部现代2。7，李自为也就是一部广本2。4。当时，我对李自为说过，咱俩可以低调一些，但是咱们绝对不能亏待弟兄们，当时他表示理解，现在看起来恐怕没有那么简单。 在往饭店开的路上我一直在想，要是李自为真的有其他行为，可能也是错在我这里，我太过于相信他了。另外，我也一直把他当自己兄弟，总一厢情愿地认为，我做什么事情他都能理解。其实，人都是有自己想法的，他不再是那个当初不得意的李自为了，经过这么多年，他翅膀硬了，觉得自己可以大展拳脚了。可是，我给他提供的平台也许限制住了他的发挥，所以，让他产生了其他想法，我下面应该怎么办呢？ 如果查出来没什么事我该怎么应对，有事又该怎么应对，一走神，在转弯的时候，我刮上了一个骑电单车的人。我当时就是一身冷汗，停车看时，那人已经从地上爬起。我问：“有没有事？要不要去医院？” 谁知，我还没问完，旁边立刻上来几个形迹可疑的人，围上我大吵大闹，非要我赔钱。地上那个人坐在那里不起来，其余人要我赔五千块。 他们一吵，我反倒清醒过来了，我仔细一想，发现其实是那骑电单车的人从路边过来撞的我。哦，原来这就是传说中的撞车党。想到此，我毫不犹豫地报了警。然后，打电话给李自为，叫他回到现场。 李自为很快就回来了，他还叫了几个人来，我不认识，估计是我们哪个工地的工人，对方见我们人也不少，这回主动降价，说两千就可以了。但是，我坚决不给。 正在吵闹间，交警来了，一见地上坐着的人就说，怎么又是你？那人也不说话。那交警把我拉到一边，对我说：“你倒霉了，这些人你是必须得赔了，我们对他们也没办法。”
作者：爱情模式 回复日期：2008…7…17 16：03：43
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作者：canford 回复日期：2008…7…17 18：28：07
顶一下。
作者：aahei 回复日期：2008…7…18 8：48：44
健康顶
作者：林火心 回复日期：2008…7…18 10：10：04
不错
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作者：天佑中华a 回复日期：2008…7…18 16：30：28
我说：“还没有王法了呢，明明是他撞我，反倒我赔他们钱？”
那交警无可奈何地笑道：“算了，老兄，他们都是职业的，他们知道怎么撞对他们有利，你就认了吧。” 最后没有办法，我只好在交警的调节下给了那人壹千块了事。 这么一折腾，到了饭店已经是七点多。余巧柔和柯楠早就在那里等候着。
也许是白天一系列的不愉快使得我心情一直不好，那天吃的什么，喝的什么我似乎都索然无味。我只记得余巧柔和柯楠一直不停地给我倒酒，我也不加拒绝倒上就喝。 李自为似乎对柯楠很感兴趣，不停地问电视台的一些问题。我望着他那笑意盈盈的脸，忽然感到很陌生。以前那个朝气蓬勃，敢打敢冲的李自为哪里去了？他还是那个我们俩在路边店每人吃一个三块钱炒粉的李自为吗？他还是那个因为我被一群债主围攻，他替我解围被人家打得头破血流的李自为吗？ 他现在衣冠考究，发式整洁，谈吐不凡，怎么看都是一个成功人士。以前的那种毛糙、冲动早已不见，现在的他处理事情游刃有余，接人待物不卑不亢。他会背叛我吗？我不敢想象。 因为我迟迟没有与余巧柔的银行签约，再加上最近我也叫莫小平有意无意地透露给余巧柔一些有关其它银行也在与我们接触的消息，所以，她现在很是着急，恨不能马上把我搞定。我看得出她的心思，可是我欲擒故纵，每到她说到这个话题时，我都给叉过去，这样，她越发着急。 柯楠似乎并不明白李自为其实并不管房地产公司这边的事情，一个劲儿地跟李自为干杯，大概是想从他那里打开突破口吧！ 有时候，我很为这些主持人啊！记者啊什么的感到悲哀，在深圳，他们的辛苦远远高于内地，在内地，那些主持人记者那叫牛啊！可是在深圳，一切的光环都在现实面前消失的无影无踪。他们在做好自己本职工作的同时，还必须有一定量的广告收入入帐，否则，今天你是主持人或者记者，明天你就是人才市场找工作一族。会拉广告的吃香喝辣，买房买车的比比皆是；不会拉的，就混不下去。拉广告赞助与推销不同。推销，推的是大家看得见摸得着的产品。推保险，也是个大家普遍认同的概念。而拉广告赞助，什么也没有，卖给别人的只是一个方案，一个c作者造的梦。另外，拉广告时你面对的人，一是高人，一是成功的人，像企业的老总和部门经理。如果你没有过硬功夫，没有较强的公关能力、沟通能力、行销能力、心理素质，想让对方心甘情愿地掏钱给你，是很难的。这里充满了学问智慧，是一门比推销更难的艺术。 所以，现在为什么美女主持人、美女记者大行其道？因为，她们知道怎么运用自己的资本来达到自己的目的。我经商这么多年，遇到的这种人多了，主动投怀送抱的也不少，可是，我还没有敢真正动过其中的一个。不是我做不起广告，而是我怕沾上了麻烦。 现在，这两个女人不同了，她们的目的我清楚，而且我也摸清了她们的底牌，就是上了她们我也不会有太大的麻烦。所以，这两盘菜，我要留着慢慢的品，慢慢的尝。 看看时间差不多了，我说：“两位美女，今天我还有事，就到这里吧，改日再聚。”
说完，我买了单就走。 李自为在停车场很不解地问我：“天总，你怎么改性了，今天明明可以到口的r怎么不吃啊？”
我笑了笑：“你小子懂什么，这是战略战术的问题。再说，要不是你要看电影，我能这么早走吗？”我这是一个甜枣。 李自为一看表，哎了一声，开车便走。 我望着他的车灯消失在灿烂的车河之中，轻轻叹口气，打了个电话给王巍巍，说我现在就过去。
作者：天佑中华a 回复日期：2008…7…18 16：34：31
第三十三章
很多人都认为开发商都是些借着政策发不义之财的j商，可是，事实上，开发商在全国性的房价上涨风潮中一直处于一个很尴尬的地位。一方面，他们要冒着巨大的风险来面对一天比一天高的土地成本和政策成本，忍受着政府和政府官员的盘剥；另一方面，还要忍受着消费者的各种指责，当着黑心肝的代言人。我在做第一个房地产项目时，除了地价，我们要交六十四项行政性收费。我和莫小平在核算成本，她深有感慨地说，如果这些收费减少一半，中国的房价至少降三分之一。为了少交或者免交某些费用，开发商必须想方设法拉关系走后门。我一直认为房价过高最大的问题，在于开发商对政府官员的行贿贿行为由买房者承担。而国家对房屋价格的控制事实上是加大了税收，但是高税收最后转嫁到了购房者身上。中国最大的房地产商是谁？各级政府，它们利用手里的土地批租，然后再向房地产商收取各种名目繁多的费用，等房子建好了，卖出了它们还要向房地产商和购房者收税。房地产商有风险，可是，各级政府那是包赚不赔啊。其实房地产也是风险投资项目，只是和股票等玩意相比，它不会一夜之间让你血本无归而已。
作为一个房地产开发商，我真希望中国各级政府的官员不要自从数据去分析gdp的增加，而是从当地普通家庭的年收入和当地的房价的比例去看。我一直想问他们一句话，你们政府认为用一个普通家庭20…30年的全部收入去换一套只能用几十年的房子，正常吗？一套房子，首付掏空了上代人的积蓄，分期付款让这代人没有什么积蓄，这是哪个国家能干出来的事情？可是这奇妙的事情就发生在社会主义的中国。房产只是众多产业中的一个，但却掏空了人们大量积蓄和未来收入。房价当然与开发商有直接关系，可是，那更多的是一种无奈。提高房价，使他们为了抵御政策风险和市场风险不得不做的自我保护。资金是有成本的，做生意的人都知道，做生意是需要流动资金的，没有流动资金，再大的企业也无法运作。所以对于开发商来说，他们更关注的是现金流，房子涨了当然好，可以赚得额外的利润，但是，你要明白一个楼盘的销售时间越长，对开发商本身越不利，只有傻瓜才会捂盘惜售，那要捂到什么时候才是个头？企业及时套现才是正路。开发商必须遵循生意规则，你如果硬要开发商要有良心，不能涨价，那我要说，这话你跟中国政府说最好。谁控制了土地，谁就控制了房价。所以，中国的房价不是控制在开发商手里而是控制在政府手里的，只是这个道理一般人不明白。囤积土地是需要巨额资金的，就像生意人所说的压货，你能压多少货？卖几十年？对有实力的房地产开发商来说，适当压一两块土地，保证公司开发的延续性，节约运营成本是完全必要的，压多了，谁有那么大的资金？有这个能力的只有政府！
房地产行业的大部分利润都被收到政府的口袋去了，尤其是在现在以拍卖拿地的现状下更是如此。说个最简单的，某城市的地王，44亿的标价，土地面积1。3709万平方米，容积率4。8，总建筑面积6。58万平方米，楼面价就是6万多。也就是说，房子还没建，政府就已经揣到自己口袋这么多钱了。国土局为什么那么容易出贪官，受贿原因全是那红线内外一米，或者容积率那零点几的小数！很多朋友都以为，开发商是想咋建就咋建，可是事实根本不是那么回事，国家政策在那里呢，土地竞拍就是一把刀，容积率又是二把刀，直接就限制了房屋总量的提高。地价是楼价构成中的一个主要因素，它的高低决定了房地产市场的走向。所以，一道政府搞房地产市场所谓的宏观调控我就发笑，他们不是少收点地价，而是加税，你说，这不是更加推动房价高企吗？
经常有朋友问我，一个平方米的房子的成本有多少？我告诉他，其实，直接成本很小，比如我这个项目，建筑成本大概在1850…2500之间。包括：土建，装饰，园林，水电！土建是指毛坯大概1200元2，包括地下室和基础；装饰部分80元/2，包括外墙砖，入户门，栏杆和铝合金窗等；园林大概550元/2；水电大概250元/2，包括电缆，智能安装，及室外排水设施。 其实，要算房子的成本还要加上营销成本、财务成本、各种营业税、土地增值税等等。 就说，那容积率吧，我要不是通过卿至泰把它提高了，就原来批的1。7，我根本赚不到什么钱。
说到这里，我不免又要罗嗦几句，说说什么是容积率。容积率就是总建筑面积与用地面积的比率。可是，国家还有个规定，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。嘿嘿，要是都按这个来，在考虑到光照指数，开发商根本赚不到钱。所以，大家就各显神通提高容积率。关键是送多少钱。容积率相对真实的只有别墅。所以更加卖得死贵。放眼全国，无论哪里，开发商和规划局都在一起愚弄人民。当然其中的公关费很可观，但与房价利润相比实在是太划算了。 正因为容积率是可以托关系修改的，所以，没有哪个开发商会傻傻的按照既定好的容积率来开发。 我曾经跟卿至泰说过这样的话：“面粉涨价了，包子馒头能不涨？”他笑了，我也笑了。
作者：lqw424 回复日期：2008…7…18 18：31：04
官、商、银行、媒体甚至包括所谓的专家学者都勾结在一起，怎么可能不黑暗，受骗永远都是消费者，最终亏损的也是老百姓的钱
作者：爱情模式 回复日期：2008…7…19 16：54：49
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作者：天佑中华a 回复日期：2008…7…19 17：09：28
大家在骂房地产商黑心致使房价猛涨的时候，谁也没有注意土地现价早已涨过房价的涨幅了。现在地方财政就是土地财政，地方政府拼命要卖土地赚钱，中央想控制都控制不了，你看现在全国各地哪个城市的城区面积都在不断蔓延。房价的高低有无标准。答：房价乃政府能够忍受的价格，房产现象只是中国政治经济体系的一个表征。 我有时觉得政府官员真的是很蠢，一块地，如果作为住房用地来卖，那么他所得到的税收只有卖房那么一次的税收，而一套房子可用年限至少有4…50年，甚至70年也就是说政府这4…50年就收这么一次税。但如果作为工业用地，做厂房，做企业，那么政府可以年年向企业商家收税，所以对于政府来说卖地建房是下下策的方法。但是，为什么他们还要买呢？因为一个地方的一届领导做多干五年，他做事只管这五年自己的财政收入，至于五年以后，他都不知道调到什么地方去了，所以，一届又一届政府是只管现在不管将来啊！
现在最搞笑的还是那个招挂拍制度。据说这个制度是向香港学习的，可是人家那是民主社会，法律多健全啊？可是在内地，这制度一出台就为政府官员游戏法律提供了更多的空间。没实行这个制度以前买土地，一般只需要出个10来万撑死100来万忽悠贿赂一下国土局的实权人士乃至一把手，那么土地譬如说本来价值1000万的土地，一把手银子捞足大笔一挥也许2，300万就搞到手了，反正都是公家的地。而现在呢？实行的正规的招拍挂，一般人就不大敢便宜卖了，你要敢这样做，不是下台也得双规，官员们心里也是有点忌惮的。
那么，价值1000万的土地可能就的掏出1500万银子才能摆得平，即使你有关系后台够硬那么最少也