快捷c作: 按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页 按键盘上的 enter 键可回到本书目录页 按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部! 如果本书没有阅读完，想下次继续接着阅读，可使用上方 ”收藏到我的浏览器” 功能 和 ”加入书签” 功能！柯楠立刻心花怒放，笑着说：“那谢谢天总了，晚上我请你吃饭，请务必赏光啊？”
我说：“今天实在太忙，以后吧，我请你。”
临出门，柯楠回头一笑，真有那么点回眸一笑百媚生的感觉，我心里想，这一定是个s货，找个机会一定把她给正法了。
者：天佑中华a 回复日期：2008…6…30 16：26：23
晚上我是真有事，因为我约好了规划局的卿至泰。说起来这个卿至泰也是余晖介绍给我认识的，有一次，余晖约公明的罗申到东莞吃饭。她是先去的，我到时，罗申还没到，余晖正和一个看起来长得很白的男人在说话，那人看起来很年轻，我还以为是余晖新沟上的小白脸呢，可是后来余晖介绍说他叫卿至泰，规划局的副局长。我当时就对他印象很深，因为他自我介绍说，“我这个卿，就是卿卿我我的卿。”
卿至泰不怎么能喝酒，说话也像个女人，我当时就想，这人怎么能当官，有人听他的嘛。谁知道，不到一年，他居然做了局长。那时，我跟他也没什么业务，不过那时正好做罗申的项目，卿至泰跟罗申也是老乡，所以，就经常在一起吃吃饭什么的，慢慢也就熟悉起来了。
再后来，靳守坚给了我这块地，他自己又不好出面，于是，我就出面去找卿至泰。最开始，也就是想在补地价时少交点钱，但是后来有一次，卿至泰有意无意地说，那容积率和覆盖率也是可以改的，就引起了我的重视。开始，我叫他帮忙给改他还故意说难，但是，在一次他小孩过生日，我送了一对用黄金做的小孩小手印以后，一切就顺理成章了。他告诉我怎么去找规划科长、法制科长、地政科长，那几个科长心里也清楚这是局长的事，所以也没怎么难为我就顺利地办成了。我这块地的容积率从原先的一点七，变成了二点六。行内的朋友都知道这意味着什么。而且，最妙的，是因为享受所谓的国有企业优惠政策，还没有补交多余的地价。有人问了，这怎么可能，我告诉你们，因为靳守坚的公司是国有公司，所以，我们享受他们的优惠条件也是我带资给他们做厂房的条件之一。
今天我和卿至泰吃饭不是为了给他送礼，而是为了他小姨子的事情。因为，前些日子，他小姨子开车撞了人，而且是无证驾驶，我叫莫小平去顶了包，再拿出一笔钱跟对方私了。对方是个打工妹，虽然是把腿撞了，但是也不至于留下残疾。一看我给她那么多钱，再加上我答应她，如果她配合我们到交警队把事情解决，我在吴海树的工厂给她和她男朋友安排比较轻松的工作，就很快答应了。不久，对方跟我们签了和解协议，到交警队销了案。医药费保险公司赔了我们，另外部分卿至泰要出，我没要，因此他非常感谢。
卿至泰几次约我吃饭我都没有去，但是，今天我主动约他是有目的。因为，我要让他明天带规划局主要部门官员来参加我的奠基仪式，我要给某些人看看，我天佑不是吃素的。
那天晚上，卿至泰带着他的老婆和小姨子，我带着莫小平喝了很久。我觉得卿至泰这人和我以前接触过的那些官员有很大区别。可能是他出身技术人员的缘故吧，他谈得东西都很有深度，看问题也准。平时很多干部都是只想自己的升迁，而卿至泰对自己的业务，对关系到自己业务的法律法规的进一步发展都有很深刻的思考。我甚至在想，如果政府的干部都能这样主动的思考一些事情，而不是一个被动的执行者该有多好啊？
那天，他有一段话我印象特别深，他说：“一切政策的出台都要经由专家集体讨论研究，而且要集体表决，表决结果都要存档。表决过程要全程录像。除开军事机密或者非保密不可的内容一般要向社会现场直播研究和决策过程。更为重要的是，任何政策措施的出台都要首先有一个论证报告。而且还要有不可行性报告。这两个报告最后都要组织专家学习和讨论和最后表决。这样做，就可以避免长期以来我们的政策措施出台就是所谓的一把手们拍脑袋的产物。”
卿至泰的老婆是贸工局的一个科长，性格很稳重，一个晚上也没怎么说话，但是，他那个小姨子却表现欲很强，叫我感觉不是善类。本来她人并不漂亮，但是穿着确十分另类，根本不像个政府窗口单位的工作人员，给我的感觉很像是蛊惑女。
卿至泰十分感谢莫小平能在关键时候挺身而出，那天，他主动跟莫小平喝了很多，并承诺，以后莫小平要是有事，在力所能及的范围内，他一定不会含糊。
卿至泰是个说道就能做到的人，以后我这个项目在国土局的很多事情我都叫莫小平配合袁莉去办，大家可能也知道卿至泰对莫小平态度绝非一般，所以很多事情都一切绿灯。
不仅如此，第二天，我的奠基仪式，他不仅带来了自己局里的主要负责人，还邀请了很多要害部门的主要负责人来。据行业内人士讲，这是很长时间没有过的场面，各方面都明白，天佑公司绝对不是可以随便捏的软蛋。
不过那天酒席散后，李自为对我说，他发现来宾中有陈崇兰的人。我也是有点多，就问他：“你说，这姓陈的老家伙总盯着我干嘛？他不累啊？”
李自为笑着说：“你现在风光无限，他日渐黄昏，你说他能舒服吗？”
作者：桔子青涩也许甜 回复日期：2008…6…30 18：59：29
顶
作者：桔子青涩也许甜 回复日期：2008…6…30 21：19：33
再顶
作者：arisheng 回复日期：2008…6…30 21：53：53
3
作者：真的三生有幸 回复日期：2008…7…1 1：02：17
世事啊！
作者：三位一体机 回复日期：2008…7…1 9：57：31
天佑的习惯就是攻击党和政府
作者：碧梧y下 回复日期：2008…7…1 9：59：49
呵呵，又能见到你
作者：洛阳老伍 回复日期：2008…7…1 12：01：42
ark
作者：jiangyong0109 回复日期：2008…7…1 13：46：18
记号3
作者：简单船夫 回复日期：2008…7…1 17：37：29
楼主辛苦啦，继续加油啊！
作者：爱情模式 回复日期：2008…7…2 9：14：00
顶
作者：arisheng 回复日期：2008…7…2 14：41：28
333333333333
作者：nq2007 回复日期：2008…7…2 16：37：48
做个记号先！！！
作者：简单船夫 回复日期：2008…7…3 16：24：31
难道这就是传说中的太监贴！
作者：到底哪个能通过 回复日期：2008…7…3 17：25：56
为什么不接着原来的那个帖子写下去？
作者：butaiqgxg 回复日期：2008…7…3 18：32：03
3
作者：三皮脸 回复日期：2008…7…3 18：37：36
留爪~
作者：拉开心情况2790 回复日期：2008…7…4 11：57：19
看看有没有更新
作者：爱情模式 回复日期：2008…7…5 18：48：39
好几天没有更新了
作者：yjh25108 回复日期：2008…7…5 19：11：29
诚邀喜欢讨论社会问题得朋友加群 36176388
作者：天佑中华a 回复日期：2008…7…5 19：57：58
奠基仪式，柯真如吕永森也来了，我简单地跟他们聊了几句，柯真如没说什么，就是表示祝贺而已。但是，吕永森却跟我吹嘘了半天，说他最近又抠了两个富婆，其中一个是在布吉开店的香港女人，我知道他说的是赖云裳，但是，我还是假装不明白。
第三十二章
奠基仪式以后，由于工程部分有房震在具体负责，加上南民敏也是工程管理专家，策划部分又有赵锦辉负责。我现在就有大量的时间来思考营销方面的事情了。考虑营销就要考虑成本，那么房地产的成本到底是怎么回事呢？主要的来说，房地产的成本主要包括土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等等。这些成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算公司行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。前几年有一个政协委员弄出了一个提案，要求开发商公布房地产开发成本。当然，这一要求被建设局驳回了。为什么？因为开发商在法律上没有公布成本的义务，建设局如果这样做就是违法的。
其实任何企业的生产成本都不是什么秘密，任何行业的成本只要你去留心，都可以简单地估算出来。但是同一类型企业，因为在运做方式、管理模式、财务管理、营销成本等方面不可能是不可能完全一样的，所以，他们的成本也就不会相同，那个政协委员所说的公布开发成本实际等同于公开了企业最核心的竞争力，那生意还有得做吗？我估计任何一个公司都不会干的，所以，那个政协委员的提案就等于没提。于是，我有个想法，我们的政协委员，对了应该等于美国的众议院或者英国的下院吧，他们在那会议上究竟起了什么作用呢？
房地产项目的制胜之道是什么？增加竞争力？怎么增加？最主要的就是控制成本。怎么控制？那就要在土地成本、前期费用、建安成本、配套成本、销售费用、管理费用、财务费用、税金等等方面下功夫。达尔文说：自然界能生存下来的，不是那些最强壮的，也不是那些最聪明的，而是那些对外界的变化最具有适应能力的。所以，控制成本是为未来的营销做足功夫。
那阵子，我和莫小平对成本控制下了很大的功夫，因为我们知道，许多房地产企业在开发房地产项目之前，并未确定一个总的成本管理目标——目标成本，而是钱花到哪算哪，这就会导致成本失控，无法为成本管理提供明确的目标和方向。我那时办公台下一直写着这样一段话：对项目开发成本影响最大的因素就是企业领导者的决策，决策不当或决策失误所造成的损失，对房地产企业来说是难以估量的。一个错误的决策会给企业带来巨大的亏损甚至可以使一家企业倒闭。
我因为自己是做工程的出身，所以，甚至建安成本对整个项目的重要，那段时间，我还和南民敏、房震一起加强预算审查，安排施工全过程的材料和质量的监理，为了订购便宜的材料，甚至我们亲自出马“货比三家”。 李自为、杨在田把建筑公司管理得很令人放心，只是这段时间，王巍巍似乎总是心事重重，我又太忙，没有好好地问她一下。
作者：天佑中华a 回复日期：2008…7…5 20：03：23
控制成本只是管理的一面，但是造什么样的房子，卖给谁，怎么卖？这更加复杂。比如：地块的地脉价值、历史背景，市场的细分和提炼，产品规划的可行性，综合资源的整合是否符合目标客户的需求？这一切都源于项目定位的准确，这不是书本上能够看到的学到的，也不是踩踩盘就能决定的，这需要眼界、积累和经验。那段时间，我几乎天天与赵锦辉王凯找代理公司广告公司开会，对即将开始的销售进行精心的准备。
进行决策前，你会遇到很多的信息，尤其是老总，这些信息中有些是有用的，有些是无效的，有些是误导的，等等。关键是你自己要有一定的判断，不能没有选择的接收，那样，你就会陷入公说公有理婆说婆有理的两难境地，最后的决策很可能就是错误的。
代理公司有个女孩子叫张小莹，四川妹，平时不怎么说话，但是，有一次在讨论用什么方法定价的时候，当大家一致倾向于用权重法的时候，她提出，要注意现在消费者的心态、投资气氛、市场环境、政策导向等问题。说，如果仅仅按权重法定价，我们就不能使价值最大化。她提出的预期价格居然比目前片区价格高三分之一。这个建议一提出，会议一片哗然，很多人都觉得不可思议，她的老总甚至当面说这绝对是个疯狂的想法，我当时至少也是这么认为。但是，那女孩子还是坚持她的观点，说我们现在前期推广力度不够，蓄水不足。而这些，我是清楚地知道的，原因只有一个，那就是，我们现在没钱。我们现在只是在售楼部前面立了块广告牌，其他的任何推广都没有。
见我比较忙，那女孩提出一个新的思路，那就是在网络上搞一次试水。利用深圳房地产信息网的业主论坛来进行推广，写些软文，然后搞些讨论，看看市场反应。我觉得可以，就同意了。
我还不知道什么叫网络营销，也不知道什么叫做炒作。我甚至对张小莹的建议半信半疑，我觉得一个小女孩的建议看起来很大胆，但是，毕竟我们不熟，就试试看吧。我甚至还和张小莹的老总交待，回去千万不能难为那女孩子。
我的网络水平很菜，虽然莫小平在我办公台上装了一台电脑，可是我的主要用处也就是看看新闻或者到中游打个拖拉机什么的。
第二天，张小莹打电话给我说，她和同事已经开始发帖。我上去看了看，觉得说得天花乱坠。当然我还不知道怎么看回帖，甚至不知道这回帖有什么用处。
过了大约一个星期左右，我发现售楼部的访客比较多了，开始还以为人家是看中我的盘，后来经过询问才知道，很多都是从网上知道的。再过了几天，张小莹告诉我，现在她们开始炒我们这个盘的亲水，我上网看看，觉得文章现在很多，看了些觉得有些言过其实，自己脸红了一阵子。
再过几天，张小莹和她老总送来一个网络调查报告，我这才大吃一惊，原来这网上也有这么多的意见啊。项目是需要定位的，人群也是需要定位的，这就是市场差异性对我们的要求。那么既然网络有这么大的影响，我立刻叫赵锦辉通知广告公司来开会，叫他们与代理公司、策划部拿出一个网络前期推广方案出来。不久，一个很好的方案出来了，我们给了房地产信息网一点钱，一场轰轰烈烈的前期推广展开了。 我很满意那次推广，也就是那次，我才真正感觉到了网络力量的强大。说实话，那次我们给房地产信息网的钱还不到做一个大型广告牌价格的一半，但是所起到的作用是一个广告牌无法比拟的。
在进行网络营销的同时，正赶上杨在田惠州项目结回来一部分钱，我就抽调出来一部分作了一点平面广告，但是，总的效果还是不如网络。
作者：天佑中华a 回复日期：2008…7…6 9：47：15
莫小平经过跟谭局长沟通，我们顺利地接下了xx局另外一个工程，而且这个工程xx局收的管理费比上次少得多，我知道这是莫小平的功劳，在资金非常紧张的情况下，我还是给她换了部佳美2。4开，给杨在田和门正祥每人一笔可观的奖金。
李自为现在正在和袁莉在跟踪一个市政道路项目，现在需要的现金不少，尽管现在公司比较紧张，我还是尽量满足他们的要求，因为我明白，现在的主管局长很有可能做副市长，一旦是能拉上这根线，我公司今后几年都会衣食无忧。
彭敏仪把采购方面管理得很好，现在，我把朱局长的侄女朱曼派给她带，小姑娘很精明，彭敏仪很满意。彭敏仪利用吴海树和其他几个供货商货款的时间差，做了几笔漂亮的生意，给公司也带来了很可观的效益。我提出给她奖励，可是，她说公司现在紧张，还是以后再说吧。
做房地产的，绝对不能不去考虑消费者的心理。当口渴的时候，会产生想喝水或饮料的需求，但是这一行为是低风险的，喝过以后几乎马上就忘却了。可是这种需求要是放在买房的时候就完全不同了，在买之前，客户心里就有了种种憧憬，从大的方面来说，想到将要过一种完全不同的生活，生活有了另外一种风景，从小的方面来说，在心里勾划每一个房间的布置、为家里的每一个人安排一个自由的空间、为观景阳台所能呈现的画面浮想联翩……总之，有了一整套需求愿景，它外延既广，内涵也特别丰富。
在张小莹她们做前期推广的过程中，我几乎有空就上网，看那些网友在网上谈对未来的想法。我甚至还叫莫小平也给我注册了个网名，然后我拿这个名字上网假做一个新购房者，问这问那，于是，就有一些热心人来回答问题，那段时间，我真的了解了很多消费者的心理。而这些直接的要求，远比那些代理公司的报告更让我感兴趣。
从网上，我知道了以后我再推广时应考虑哪些因素，应该表现什么，项目要赋予的特色是什么，功能是什么，这些特色和功能如何体现。我更明白了只有从目标购房者出发，从需求出发，我们才能找到答案，建筑规划及设计要求，往往为项目所有的优势打下了伏笔，做好了准备。
我有时真很佩服南民敏和赵锦辉，王凯他们几个，那时，要不是他们力排众议，我想，我这个项目也不会受到如此大的关注。
施工过程中，我们遇到过很多问题，周围居民投诉我们施工噪声扰民啦，泥头车上路被交警罚，城管罚啦，派出所来查暂住证啦，计划生育来查计划生育证啦，南民敏一直处理得比较得当，并没有惹出很多麻烦。只是有一次，一个拾荒者溜进工地偷东西，叫工人抓住给打了一顿，那人后来住院，镇里叫我们赔偿医药费的事情搞得我们比较麻烦。
作者：我不想三个代表 回复日期：2008…7…6 11：30：30
沙发
作者：sor_an 回复日期：2008…7…6 15：47：47
好文，留名
作者：arisheng 回